ÚVERY PO NOVOM v roku 2020

Výška hypotéky sa bude od nového roka vypočítavať prísnejším spôsobom.

Ako si vypočítate maximálnu výšku hypotéky?

V jednoduchosti sa dá povedať, že maximálna výška hypotéky sa určuje ako nižšia z hodnôt, ktorá vzíde porovnávaním parametrov DTI a „vzorca maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov“. Práve vzorec na výpočet maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov obsahuje premennú DSTI, ktorá bol predmetom poslednej úpravy zo strany NBS. Poďme si to ale vysvetliť po „slovensky“.

Pre tých z vás, ktorým sa nechce čítať princíp fungovania, pokojne prejdite na koniec článku, kde nájdete kalkulačku maximálnej výšky hypotéky.

Čo je DTI

Parameter DTI (debt to income) určuje maximálnu výšku hypotéky na základe príjmov klienta, pričom aktuálna hranica je na úrovni 8 násobku čistého ročného príjmu klienta.

Príklad: Klient zarába 1000 € mesačne, jeho úverový limit podľa DTI je 96 000 €.

Čo je DSTI a vzorec na maximálnu výšku hypotéky podľa výdavkov

Parameter DSTI (debt service to income) určuje výšku rezervy, ktorá nesmie byť použitá na splácanie úverov. Doteraz hovorila legislatíva o hodnote 20%, ale tá sa zvyšuje od nového roka na 40%.

Vo vzorci na určenie maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov vystupujú nasledovné premenné: životné minimum, výška existujúcich splátok úverov, parameter DSTI a stress test.

Najprv si vypočítame maximálnu splátku, ktorá môže byť použitá na splácanie nového úveru.

maximálna splátka nového úveru = ((celkové príjmy žiadateľov – životné mimimá všetkých osôb v domácnosti)*(1 – povinná rezerva 40%) – existujúce splátky úverov))

Príklad: Manželia s celkovými príjmami 1000 €, s 2 deťmi , bez úverov: ((1000 € – 210,2 € – 146,64 € – 95,96 – 95,96) * 0,6)) = 270,74 € je maximálna splátka na úver.

Poznámky:
koeficient 0,6 som vo vzorci vypočítal ako (1 - DSTI 0,4)
životné minimum pre 1. dospelú osobu v domácnosti je 210,2 €
životné minimum pre 2. dospelú osobu v domácnosti je 146,64 €
životné minimum pre každé nezaopatrené dieťa je 95,96 €

Ostáva nám aplikovať stress test. Ide o simulované zvýšenie predpokladanej úrokovej sadzby, ktorú by ste v banke získali o 2%. To znamená, že klienti môžu mať maximálnu výšku hypotéky, ktorá zodpovedá ich maximálnej splátke pri úroku navýšenom o 2%.

Príklad: Spomínanej rodine vychádza maximálna splátka na hypotéku po zohľadnené výdavkov 270,74 €. Pri predpokladanom úroku hypotéky 1% ich maximálna výška hypotéky 84 000 €, avšak tým, že stress ráta s navýšením sadzby o 2% tj dokopy 3%, ich maximálny úverový limit predstavuje 64 000 €.

Teda aj napriek tomu, že klienti zarábajú 1000 € a ich úverový limit podľa DTI je 96 000 €, podľa výdavkov majú nárok na 64 000 €.